Thông qua hoạt động kiểm sát giải quyết vụ án dân sự thụ lý số 252/2023/TLST-DS về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Trần Văn Hùng với bị đơn ông Hồ Xuân Hương, Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 4 – Khánh Hòa đã phát hiện sai phạm trong quá trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND xã Ninh Phước (nay là phường Đông Ninh Hòa). Cụ thể như sau:
Ngày 08/6/2018, bà Võ Thị Hạnh ký hợp đồng uỷ quyền số 008063, tại văn phòng công chứng Mỹ Phước, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Nội dung uỷ quyền là ông Hồ Xuân Hương được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên bà Hạnh thửa đất số 65, diện tích 2757 m2 (CLN), toạ lạc tại xã Ninh Phước, thị xã Ninh Hoà, tỉnh Khánh Hoà (Nay là phường Đông Ninh Hòa, Khánh Hòa).
Căn cứ vào hợp đồng uỷ quyền trên, ngày 08/7/2019, UBND xã Ninh Phước (phường Đông Ninh Hoà) đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 62, quyển số 01-SCT/HĐGD giữa ông Hồ Xuân Hương và ông Trần Văn Hùng đối với 1 phần thửa 65, diện tích chuyển nhượng 174 m2 (CLN).
Qua nghiên cứu hồ sơ, Viện KSND khu vực 4 nhận thấy việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất của UBND xã Ninh Phước (Đông Ninh Hòa) có những vi phạm như sau:
1/ Các bên chuyển nhượng một phần diện tích đất nhưng chưa thực hiện đo đạc tách thửa là vi phạm khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định “… Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất …”
2/ Về diện tích tách thửa (174 m2): Tại công văn số 965/CNNH ngày 31/7/2025 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Ninh Hoà phúc đáp công văn của Toà án Khu vực 4 - Khánh Hoà thể hiện: “… Diện tích còn lại theo hợp đồng chuyển nhượng không đủ điều kiện tách thửa”. Như vậy các bên chuyển nhượng một phần diện tích là 174 m2 (CLN) là không đủ điều kiện về diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai.
Tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đã quy định “Không được … chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của uỷ ban nhân dân cấp tỉnh”.
Khoản 2 Điều 146 Luật đất đai 2024 quy định: “Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này”.
Điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/2/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định: “Người thực hiện chứng thực có quyền từ chối chứng thực hợp đồng, giao dịch có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội”.
Như vậy, trong trường hợp nêu trên, uỷ ban nhân dân xã Ninh Phước cũ (nay là phường Đông Ninh Hoà) chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất khi chưa có hồ sơ tách thửa và diện tích chuyển nhượng (Tách thửa) không đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại thời điểm giao dịch là vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng đó bị vô hiệu.
Từ những vi phạm được phát hiện qua vụ việc nêu trên, Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 4 – Khánh Hòa đã ban hành kiến nghị yêu cầu UBND các xã, phường tăng cường rà soát, tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc chấn chỉnh kịp thời không chỉ góp phần phòng ngừa sai phạm, nâng cao chất lượng công tác chứng thực mà còn bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân, hạn chế tranh chấp phát sinh và giữ vững sự minh bạch, chuẩn mực trong quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.